Le prêt viager hypothécaire est une solution patrimoniale destinée aux propriétaires souhaitant obtenir des liquidités à partir de la valeur de leur bien immobilier, sans le vendre et tout en continuant à l’occuper.
Principalement conçu pour les seniors, ce dispositif permet de compléter ses revenus, financer des projets personnels ou aider ses proches, en toute sécurité. Viager hypothécaire ou vente en viager: découvrez leur fonctionnement, avantages et différences.
Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur votre bien immobilier.
Il vous permet d’obtenir un capital, en une ou plusieurs fois, sans obligation de remboursement de votre vivant.
Le principe est simple :
- Vous restez pleinement propriétaire du bien.
- Aucune mensualité n’est exigée.
- Le capital et les intérêts sont remboursés à la fin du prêt, généralement lors de la vente du bien ou au décès, par la succession.
C’est une solution particulièrement adaptée aux personnes âgées disposant d’un patrimoine immobilier, mais ayant besoin de liquidités immédiates.
À qui s’adresse le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire concerne principalement :
- Les propriétaires de plus de 60 ans, actifs ou retraités.
- Les personnes souhaitant améliorer leur confort de vie sans vendre leur logement.
- Les familles souhaitant anticiper la transmission tout en maintenant leur indépendance financière.
- Les seniors qui ne peuvent plus accéder à un crédit classique pour raison d’âge ou de revenus.
Ce prêt ne nécessite aucune condition de solvabilité : c’est la valeur du bien qui garantit le financement.
Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?
- Évaluation du bien
Un expert détermine la valeur de votre bien immobilier. Le montant du prêt est calculé selon cette valeur et votre âge. - Signature devant notaire
L’acte de prêt est signé chez le notaire, garantissant la validité et la sécurité juridique du dispositif. - Versement du capital
Les fonds sont versés en une fois ou sous forme de rentes régulières, selon votre choix. - Remboursement différé
Aucun remboursement n’est exigé de votre vivant. Le capital et les intérêts sont réglés à la fin du prêt, le plus souvent par la vente du bien ou par les héritiers.
Les avantages du prêt viager hypothécaire
1. Conserver la pleine propriété de votre bien
Vous restez propriétaire de votre logement et continuez à y vivre librement.
Vous gardez également la possibilité de le transmettre à vos héritiers.
2. Aucune mensualité à rembourser
Le remboursement s’effectue à terme, évitant toute charge financière supplémentaire pendant votre vie.
3. Une utilisation libre du capital
Vous êtes libre d’utiliser les fonds comme vous le souhaitez : travaux, loisirs, soutien familial, financement de services à domicile…
4. Une sécurité totale pour vos héritiers
Le prêt est encadré par la loi : le montant à rembourser ne peut jamais dépasser la valeur du bien au moment du remboursement.
Ainsi, vos héritiers ne peuvent pas être redevables d’une dette supérieure à l’actif transmis.
Prêt viager hypothécaire ou vente en viager : que choisir ?
Ces deux solutions ont pour point commun de transformer la valeur d’un bien immobilier en revenus ou en capital, tout en permettant au propriétaire de continuer à vivre dans son logement.
Cependant, elles répondent à des objectifs patrimoniaux différents.
| Critère | Prêt viager hypothécaire | Vente en viager |
|---|---|---|
| Propriété du bien | Vous restez propriétaire. | Vous vendez le bien à un acquéreur (débirentier). |
| Occupation du logement | Vous continuez à y vivre sans limite. | Vous pouvez conserver l’usufruit ou un droit d’usage. |
| Versement | Capital unique ou rentes périodiques. | Bouquet initial et/ou rente viagère versée à vie. |
| Remboursement | À la vente du bien ou au décès. | Aucun remboursement : le bien appartient à l’acquéreur. |
| Transmission aux héritiers | Bien conservé dans la succession (moins le montant du prêt). | Les héritiers ne récupèrent pas le bien vendu. |
| Fiscalité | Les fonds perçus ne sont pas imposables. | Les rentes sont partiellement imposables selon l’âge. |
| Souplesse | Vous pouvez rembourser à tout moment si vous le souhaitez. | Vente définitive, irrévocable. |
| Public concerné | Propriétaires souhaitant conserver leur bien. | Propriétaires souhaitant vendre tout en restant logés. |
En résumé :
- Le prêt viager hypothécaire est une solution de trésorerie : vous conservez votre patrimoine tout en bénéficiant d’un capital.
- La vente en viager est une solution de cession : vous vendez votre bien tout en assurant des revenus à vie.
Votre choix dépendra donc de votre objectif principal : préserver votre patrimoine ou obtenir une rente viagère garantie.
Aspects fiscaux du prêt viager hypothécaire
Les sommes reçues dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire ne sont pas considérées comme un revenu : elles sont donc exonérées d’impôt.
De plus :
- Ce prêt n’a aucun impact sur votre impôt sur le revenu.
- Le montant dû est simplement déduit de la valeur du bien lors de la succession.
Il s’agit donc d’un mécanisme neutre fiscalement, avantageux pour organiser sereinement sa transmission.
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier d’un prêt viager hypothécaire, vous devez :
- Être propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale ou secondaire).
- Avoir généralement plus de 60 ans.
- Disposer d’un bien en bon état, estimé par un expert agréé.
Le montant accordé dépend :
- De la valeur du bien,
- De l’âge du ou des emprunteurs,
- De la situation du marché immobilier local.
Viager hypothécaire ou vente en viager: quelle solution patrimoniale choisir?
Le prêt viager hypothécaire est une alternative performante pour améliorer son niveau de vie tout en restant chez soi.
En effet, c’est une solution de financement sur mesure, sans contrainte de remboursement, qui vous permet de profiter de votre patrimoine dès aujourd’hui, tout en le préservant pour vos héritiers.
Contactez un conseiller pour simuler votre prêt viager hypothécaire et découvrir le montant que vous pouvez obtenir selon la valeur de votre bien.
FAQ – viager hypothécaire ou vente en viager
Oui, vous conservez la pleine propriété et pouvez y vivre aussi longtemps que vous le souhaitez.
Ils peuvent choisir de rembourser la dette ou de vendre le bien. Ils ne seront jamais redevables d’un montant supérieur à la valeur du logement.
Le viager implique une vente, alors que le prêt viager hypothécaire est un emprunt garanti : vous ne vendez pas votre bien.
Non, il ne s’agit pas d’un revenu mais d’un emprunt, totalement exonéré d’impôt.
Généralement à partir de 60 ans, selon la politique de l’établissement prêteur.