Le viager est une forme de vente immobilière singulière, permettant à un propriétaire de vendre son bien tout en continuant à l’occuper, en échange d’un bouquet initial et d’une rente viagère versée à vie.
Mais saviez-vous qu’il existe plusieurs types de viager, chacun répondant à des objectifs patrimoniaux différents ?

Selon vos besoins — percevoir un capital immédiat, obtenir des revenus réguliers ou optimiser la transmission — il est possible de choisir la formule la plus adaptée à votre situation.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager repose sur un principe simple : un vendeur (appelé crédirentier) cède son bien immobilier à un acheteur (appelé débirentier) en échange :

• d’un bouquet, somme versée comptant au moment de la vente,
• et d’une rente viagère, versée périodiquement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement) jusqu’au décès du vendeur.

Le montant du bouquet et de la rente dépend :

• De la valeur du bien,
• De l’âge du vendeur,
• De la présence ou non d’un droit d’usage (viager occupé ou libre).

C’est une solution patrimoniale équilibrée, permettant au vendeur de transformer son patrimoine en revenus tout en sécurisant sa retraite.

Les différents types de viager

1. Le viager occupé : la formule la plus répandue

C’est le type de viager le plus courant.
Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation de son logement jusqu’à la fin de sa vie.
L’acheteur, quant à lui, devient propriétaire du bien dès la signature, mais ne peut l’occuper qu’au décès du vendeur.

Caractéristiques principales :

• Le prix du bien est réduit grâce à une décote d’occupation, calculée selon l’âge du vendeur.
• Le vendeur continue à vivre chez lui, sans loyer à payer.
• L’acquéreur bénéficie d’un prix d’achat attractif et d’un investissement sécurisé à long terme.

Avantages pour le vendeur :

• Maintien dans son logement.
• Revenu complémentaire régulier.
• Sécurité juridique totale.

2. Le viager libre : le bien est immédiatement disponible

Dans le viager libre, le vendeur ne conserve pas l’usage du bien.
L’acheteur peut donc l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte notarié.

Caractéristiques principales :

• Le bien est libre de toute occupation.
• Le vendeur perçoit un bouquet et une rente viagère souvent plus élevées que dans le viager occupé.
• L’acheteur bénéficie d’un bien immédiatement exploitable.

Cette formule convient particulièrement :

• Aux propriétaires souhaitant quitter leur logement ou changer de résidence.
• Aux investisseurs cherchant un bien disponible immédiatement, tout en étalant le paiement.

3. Le viager sans rente (ou “viager à bouquet unique”)

Dans ce cas, le vendeur perçoit un capital unique, appelé bouquet, au moment de la vente, mais aucune rente viagère ensuite.
C’est une transaction plus simple, assimilée à une vente classique avec décote liée à l’âge ainsi qu’à la durée de vie estimée du vendeur.

Caractéristiques principales :

• Un versement unique, sans rente.
• Une gestion simplifiée, sans relation financière continue entre les parties.
• Un transfert définitif du bien à l’acquéreur.

Intérêt pour le vendeur :

• Perception d’un capital important immédiatement.
• Aucune dépendance à un paiement périodique.
• Idéal pour financer un projet ou une donation à ses enfants.

4. Le viager temporaire : une rente versée pendant une durée limitée

Le viager temporaire prévoit le versement de la rente pendant une période définie (5, 10, 15 ans par exemple), même si le vendeur est toujours en vie à la fin de cette période.

Caractéristiques principales :

• Durée de versement de la rente fixée à l’avance.
• Montant de la rente souvent plus élevé que pour un viager classique, car la durée est limitée.
• Après expiration de la période, aucune rente n’est due, même si le vendeur est encore en vie.

Avantages :

• Offre un revenu complémentaire important sur une période ciblée.
• Convient aux personnes souhaitant anticiper un besoin financier temporaire (par exemple, avant la retraite complète).

5. Le viager occupé mutualisé : une alternative collective

Le viager mutualisé est un modèle plus récent, souvent proposé par des sociétés d’investissement spécialisées.
Le principe : mutualiser les achats de plusieurs biens en viager pour répartir le risque et ainsi sécuriser les versements des rentes.

Caractéristiques :

• Le vendeur traite avec un organisme, non avec un particulier.
• Le versement des rentes est garanti par la structure mutualisée.
• Le bien est géré dans le cadre d’un portefeuille immobilier collectif.

C’est une option intéressante pour les propriétaires recherchant la sécurité d’un acteur institutionnel mais aussi la garantie du paiement à vie.

Tableau comparatif des différents types de viager

Type de viager	Occupation du bien	Versement	Durée des paiements	Avantage principal
Viager occupé	Conservé par le vendeur	Bouquet + rente	À vie	Vivre chez soi tout en percevant une rente
Viager libre	Libre dès la vente	Bouquet + rente	À vie	Capital et rente plus élevés, bien exploitable
Viager sans rente	Selon accord	Bouquet unique	Unique	Capital immédiat, pas de gestion de rente
Viager temporaire	Selon contrat	Bouquet + rente	Limitée (5 à 15 ans)	Revenus ciblés sur une période définie
Viager mutualisé	Souvent occupé	Bouquet + rente garantie	À vie	Sécurité et garantie des versements

Les avantages du viager pour le vendeur

• Améliorer son pouvoir d’achat à la retraite.
• Monétiser son patrimoine sans dépendre d’un prêt ou d’une vente classique.
• Rester chez soi, dans le cas du viager occupé.
• Optimiser sa fiscalité : seule une partie de la rente est imposable, selon l’âge au moment de la vente.

Âge du vendeur au moment de la vente	Part imposable de la rente
Moins de 50 ans	70 %
De 50 à 59 ans	50 %
De 60 à 69 ans	40 %
70 ans et plus	30 %

Les points à surveiller avant de vendre en viager

• Bien comprendre la valeur du bouquet et le calcul de la rente.
• Vérifier la solidité financière de l’acheteur.
• Prévoir une clause de réversibilité pour protéger le conjoint survivant.
• Se faire accompagner par un notaire ou un conseiller patrimonial spécialisé.

Viager : une stratégie patrimoniale adaptée à chaque profil

Le viager est une solution souple et avantageuse pour les propriétaires souhaitant transformer leur bien en revenus tout en restant chez eux.
Grâce aux différents types de viager, chacun peut trouver la formule correspondant à ses besoins : rente à vie, capital immédiat ou durée limitée.

Contactez un conseiller pour étudier votre situation et choisir le type de viager le plus adapté à vos objectifs patrimoniaux.

FAQ – Les différents types de viager

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.
Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit.
L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés.
Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent.
Plus d’informations disponibles sur www.aeras-infos.fr.