La vente en nue-propriété est une stratégie patrimoniale de plus en plus prisée par les propriétaires souhaitant monétiser leur patrimoine immobilier sans renoncer à l’usage de leur logement.
Ce mécanisme permet de dégager un capital important tout en préservant le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus, selon la formule choisie.

Découvrez les principes, les avantages et les conditions de la vente en nue-propriété, ainsi que les différences avec d’autres solutions comme le viager.

Qu’est-ce que la vente en nue-propriété ?

La vente en nue-propriété consiste à vendre la propriété d’un bien immobilier tout en conservant son usufruit ou son droit d’usage et d’habitation.
Concrètement, le bien est divisé en deux parties juridiques distinctes :

• La nue-propriété : détenue par l’acquéreur, qui devient propriétaire “en attente”.
• L’usufruit : conservé par le vendeur, qui garde le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers.

À la fin de la période prévue (souvent au décès du vendeur ou après un délai défini), l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans frais supplémentaires.

Comment fonctionne la vente en nue-propriété ?

1. Évaluation du bien
   Le bien est estimé à sa valeur en pleine propriété, puis une décote est appliquée selon la durée prévue de l’usufruit (ou selon l’âge du vendeur).
   En général, cette décote représente 30 à 50 % de la valeur du bien.
2. Signature de l’acte notarié
   La vente est formalisée devant notaire, garantissant la sécurité juridique de l’opération.
3. Versement du capital
   Le vendeur perçoit immédiatement le capital correspondant à la valeur de la nue-propriété. Il conserve ensuite le droit d’occuper le logement ou de percevoir des revenus s’il choisit un usufruit locatif.
4. Fin du démembrement
   À la fin du contrat ou au décès du vendeur, la pleine propriété revient automatiquement à l’acquéreur, sans droits de succession ni frais supplémentaires.

À qui s’adresse la vente en nue-propriété ?

La vente en nue-propriété s’adresse principalement :

• Aux propriétaires retraités souhaitant améliorer leur confort de vie ou compléter leur retraite.
• Aux personnes souhaitant obtenir des liquidités tout en restant chez elles.
• Aux investisseurs cherchant à acquérir un bien à prix décoté avec une perspective de valorisation à long terme.

C’est une solution équilibrée pour ceux qui souhaitent concilier sécurité financière et maintien dans leur logement.

Les avantages de la vente en nue-propriété

1. Obtenir des liquidités sans déménager

Le vendeur conserve la jouissance du bien tout en percevant un capital immédiat.
Il peut ainsi financer des projets, aider sa famille ou compléter ses revenus sans quitter son logement.

2. Une fiscalité avantageuse

• Le capital perçu lors de la vente est exonéré d’impôt sur la plus-value, s’il s’agit de la résidence principale.
• Le bien vendu sort de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), puisque le vendeur n’en détient plus la propriété.
• La transmission du patrimoine est facilitée : le vendeur réduit la valeur de son actif taxable tout en préparant sa succession.

3. Une gestion simplifiée

L’entretien lourd et les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire, tandis que le vendeur n’assume que les dépenses courantes.
C’est un moyen efficace de se libérer des contraintes tout en restant chez soi.

4. Une sécurité juridique totale

La vente en nue-propriété est encadrée par le Code civil et réalisée devant notaire.
Le vendeur conserve un droit d’usage et ne peut être expulsé, quelle que soit la situation financière de l’acquéreur.

Vente en nue-propriété ou vente en viager : quelles différences ?

Ces deux dispositifs permettent de valoriser son patrimoine immobilier tout en continuant à occuper le bien.
Cependant, leurs logiques financières et fiscales diffèrent sensiblement.

Critère	Vente en nue-propriété	Vente en viager
Nature du versement	Capital unique versé au moment de la vente	Bouquet initial + rente viagère mensuelle
Occupation du bien	Le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage	Le vendeur conserve un droit d’usage ou un usufruit selon le contrat
Propriété du bien	L’acquéreur devient nu-propriétaire	L’acquéreur devient propriétaire sous condition viagère
Fiscalité	Exonération sur la plus-value pour résidence principale	Rente partiellement imposable selon l’âge
Transmission	Le bien sort de l’actif successoral	Le bien est définitivement vendu
Risque financier	Aucun aléa de longévité	Dépend de la durée de vie du vendeur
Public concerné	Propriétaires recherchant un capital immédiat	Propriétaires privilégiant un revenu régulier à vie

En résumé :

• La vente en nue-propriété offre un capital immédiat et une totale sécurité.
• La vente en viager permet d’obtenir une rente mensuelle à vie, mais dépend de la durée de vie du vendeur.

Quels sont les impacts fiscaux et successoraux ?

La vente en nue-propriété présente plusieurs avantages fiscaux notables :

• Elle permet de réduire la base taxable à l’IFI.
• En cas de succession, le bien n’entre plus dans la masse successorale.
• Le capital perçu peut être réinvesti dans des placements non imposables (comme une assurance vie).

C’est donc une stratégie efficace pour anticiper la transmission tout en optimisant la fiscalité.

Conditions pour vendre en nue-propriété

Pour réaliser une vente en nue-propriété, vous devez :

• Être plein propriétaire du bien.
• Avoir un bien immobilier en bon état et situé dans une zone recherchée.
• Déterminer, avec l’aide d’un professionnel, la valeur de l’usufruit selon votre âge ou la durée prévue.

Le notaire formalise ensuite l’opération, garantissant un cadre légal et sécurisé.

Vente en nue-propriété : une stratégie patrimoniale intelligente

La vente en nue-propriété est une solution idéale pour les propriétaires souhaitant :

• Obtenir un capital sans vendre totalement leur logement,
• Réduire leur fiscalité et anticiper leur succession,
• Préserver leur confort de vie et leur indépendance.

C’est une alternative performante au viager, alliant souplesse, sécurité et optimisation patrimoniale.

Contactez un conseiller pour étudier votre situation et découvrir le montant que vous pourriez obtenir grâce à une vente en nue-propriété adaptée à votre profil.

FAQ – Vente en nue-propriété

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.
Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit.
L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés.
Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent.
Plus d’informations disponibles sur www.aeras-infos.fr.