SOLUTIONS PATRIMONIALES

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Auteur/autrice : Frédérique.B

  • Contrat de capitalisation ou assurance-vie : lequel choisir pour son épargne et sa transmission ?

    Contrat de capitalisation ou assurance-vie : lequel choisir pour son épargne et sa transmission ?

    Beaucoup d’épargnants connaissent l’assurance-vie sans avoir jamais entendu parler du contrat de capitalisation. Les deux enveloppes se ressemblent pourtant beaucoup : mêmes supports, même gestion, même fiscalité sur les gains. La différence apparaît surtout au décès du souscripteur, et elle change tout pour la transmission. Ce produit ne s’éteint pas avec son titulaire, il se transmet. Selon vos objectifs et la composition de votre patrimoine, ce détail peut en faire un outil plus pertinent que l’assurance-vie, ou au contraire un mauvais choix.

    En un coup d’œil

    Qu’est-ce qu’un contrat de capitalisation ?

    Une enveloppe d’épargne proche de l’assurance-vie

    Il s’agit d’un produit d’épargne proposé par les assureurs. Vos versements sont investis sur un fonds en euros ou sur des unités de compte, selon le profil choisi. Comme en assurance-vie, vous pouvez retirer tout ou partie de votre épargne à tout moment. De plus, les gains ne sont imposés qu’au moment d’un rachat, et l’avantage fiscal acquis après huit ans s’applique de la même manière. Sur le plan de la gestion au quotidien, la différence reste donc minime.

    Aucun bénéficiaire désigné

    La différence fondamentale tient à l’absence de clause bénéficiaire. Le contrat ne repose pas sur la vie d’un assuré, il ne se dénoue donc pas au décès. Lorsque le titulaire décède, le contrat continue d’exister et entre dans sa succession. Il revient alors aux héritiers, selon les règles civiles habituelles. Sa valeur de rachat au jour du décès sert ensuite de base au calcul des droits de succession.

    Une souscription ouverte aux sociétés

    Contrairement à l’assurance-vie, ce contrat peut être souscrit par une personne morale. Une holding, une SCI à l’impôt sur les sociétés ou une société d’exploitation y placent ainsi parfois leur trésorerie excédentaire. Cette possibilité intéresse notamment les dirigeants qui veulent faire fructifier des liquidités sans les sortir de la société. La fiscalité relève toutefois alors des règles propres aux entreprises, qu’il faut étudier au cas par cas.

    Contrat de capitalisation ou assurance-vie : ce qui change pour la transmission

    Au décès, deux logiques opposées

    L’assurance-vie transmet un capital directement au bénéficiaire désigné, hors succession et avec une fiscalité spécifique. L’autre enveloppe, à l’inverse, suit le sort des autres biens du défunt. Elle ne profite donc que des abattements classiques, par exemple entre parents et enfants. En revanche, elle conserve son antériorité fiscale : l’héritier reprend un contrat déjà ancien, sans repartir de zéro. Pour qui veut transmettre une épargne qui continue de fructifier, cet atout compte.

    De son vivant, un outil de donation

    Ce contrat se prête bien aux donations. Vous pouvez en effet donner le contrat lui-même à un enfant, qui en devient titulaire avec son antériorité fiscale. Une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit permet aussi de transmettre tout en conservant des droits sur le contrat. Les droits de donation portent alors sur la seule valeur de la nue-propriété, qui dépend de votre âge. Ce schéma reste impossible avec une assurance-vie, qui ne se donne pas.

    CritèreAssurance-vieCapitalisation
    SouscripteurPersonne physiquePersonne physique ou morale
    Bénéficiaire désignéOuiNon
    Au décèsCapital versé au bénéficiaireContrat transmis aux héritiers
    Fiscalité au décèsRégime propre à l’assurance-vieDroits de succession classiques
    Antériorité fiscalePerdue au dénouementConservée par les héritiers
    Donation du contratImpossiblePossible, y compris démembrée

    Dans quels cas privilégier cette enveloppe ?

    Vous avez déjà largement utilisé l’assurance-vie

    L’abattement propre à l’assurance-vie se calcule par bénéficiaire et dépend de l’âge auquel vous avez versé les primes. Lorsqu’il est déjà bien utilisé, ou que vos versements interviennent tard, l’assurance-vie perd une partie de son avantage. Cette enveloppe prend alors le relais, notamment si vous prévoyez des donations. Elle permet ainsi de diversifier les outils de transmission plutôt que de tout miser sur l’assurance-vie.

    Vous préparez une donation progressive

    Un parent qui souhaite donner sans se dessaisir de tout peut s’appuyer sur ce contrat. Il transmet par exemple la nue-propriété d’un contrat déjà ancien et conserve certains pouvoirs, selon les clauses de l’acte. Par ailleurs, les abattements entre parents et enfants se renouvellent tous les quinze ans. Une stratégie étalée dans le temps devient donc possible, contrat après contrat.

    Les points de vigilance

    Comme l’assurance-vie, ce contrat entre dans l’assiette de l’IFI pour sa part investie en actifs immobiliers. Il figure aussi dans l’actif successoral, ce qui peut compliquer le partage entre héritiers. Enfin, sa valeur au décès dépend des marchés pour la part placée en unités de compte. Une réflexion d’ensemble reste donc nécessaire, en lien avec vos autres placements et votre stratégie de transmission.

    Contrat de capitalisation et assurance-vie, deux outils complémentaires

    Le contrat de capitalisation n’a pas vocation à remplacer l’assurance-vie. Les deux enveloppes partagent la même souplesse de gestion et la même fiscalité sur les rachats, mais elles répondent à des logiques différentes au moment de transmettre. L’assurance-vie convient pour désigner librement un bénéficiaire. Le second se montre plus adapté pour donner de son vivant ou transmettre une épargne qui garde son antériorité. Associer les deux, selon votre âge et vos objectifs, permet souvent d’optimiser l’ensemble.

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    FAQ – contrat de capitalisation

    1. Les rachats sont-ils imposés comme en assurance-vie ?

    Oui pour les rachats, avec les mêmes règles et le même avantage après huit ans. La différence porte sur la transmission.

    2. Que devient le contrat au décès du titulaire ?

    Il entre dans la succession et revient aux héritiers, qui le conservent avec son antériorité ou le rachètent.

    3. Peut-on donner ce type de contrat à ses enfants ?

    Oui, en pleine propriété ou en nue-propriété, ce qui reste impossible avec une assurance-vie.

    4. Une société peut-elle souscrire ce contrat ?

    Oui. C’est même l’une de ses utilisations fréquentes pour placer une trésorerie excédentaire.

    5. Ce contrat entre-t-il dans l’IFI ?

    Seulement pour la fraction de sa valeur investie en supports immobiliers.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

  • Famille recomposée : comment transmettre son patrimoine sans léser personne ?

    Famille recomposée : comment transmettre son patrimoine sans léser personne ?

    Dans une famille recomposée, la transmission du patrimoine se pose rarement de façon simple. Chacun des conjoints peut avoir des enfants d’une précédente union, parfois aussi des enfants communs, et souhaite protéger tout le monde. Or le droit des successions ne raisonne pas en termes de foyer : il s’appuie sur les liens de filiation. Sans anticipation, un beau-fils élevé depuis l’enfance n’hérite de rien, tandis que le conjoint survivant peut se retrouver en indivision avec les enfants de l’autre. Préparer la transmission en famille recomposée permet justement d’éviter ces situations, souvent vécues comme injustes.

    En un coup d’œil

    Ce que prévoit la loi quand rien n’est organisé

    Les enfants de chaque parent, et seulement eux

    La succession d’une personne revient d’abord à ses propres enfants, qu’ils soient nés de son union actuelle ou d’une union précédente. Tous ont exactement les mêmes droits. En revanche, les enfants du conjoint n’ont aucune vocation à hériter de leur beau-parent, même lorsqu’ils ont grandi sous son toit. Le lien affectif ne crée pas de lien successoral. Par ailleurs, la loi réserve aux enfants une part minimale du patrimoine, appelée réserve héréditaire. Seule la quotité disponible, dont la taille dépend du nombre d’enfants, peut être attribuée librement.

    Un conjoint survivant moins bien protégé

    Lorsque le défunt laisse des enfants qui ne sont pas issus du couple, le conjoint survivant ne peut pas opter pour l’usufruit de la totalité des biens. Il reçoit en effet un quart de la succession en pleine propriété. Cette part peut se révéler insuffisante pour conserver le logement ou maintenir son niveau de vie. De plus, le conjoint se retrouve souvent en indivision avec les enfants de l’autre, parfois proches de son âge. Ces situations créent des tensions, notamment autour de la résidence principale.

    Une fiscalité lourde pour les beaux-enfants

    Même lorsque le beau-parent souhaite transmettre, la fiscalité freine souvent le projet. Un bel-enfant non adopté est en effet considéré comme un tiers. Les biens qu’il reçoit par donation ou succession supportent alors un taux de 60 %, après un abattement très faible. Ainsi, une transmission généreuse sur le papier peut perdre plus de la moitié de sa valeur. Quant au partenaire de PACS, il n’hérite pas sans testament, même s’il reste exonéré de droits lorsqu’il est désigné.

    Quels outils pour protéger le conjoint et les enfants ?

    Le testament et la donation au dernier vivant

    Le testament reste l’outil de base. Il permet d’attribuer la quotité disponible à la personne de votre choix, qu’il s’agisse du conjoint, du partenaire ou d’un bel-enfant. Pour un couple marié, la donation entre époux, aussi appelée donation au dernier vivant, élargit les options du conjoint survivant. Celui-ci peut notamment choisir l’usufruit de la totalité des biens. Les enfants d’une précédente union disposent toutefois de certains recours face à un usufruit trop étendu. Mieux vaut donc calibrer cette donation avec un notaire.

    L’adoption simple

    L’adoption simple d’un bel-enfant crée un lien de filiation sans rompre celui qui existe avec sa famille d’origine. L’enfant adopté hérite alors de son beau-parent comme un enfant biologique. Sur le plan fiscal, l’enfant du conjoint adopté en la forme simple bénéficie en effet du même abattement et du même barème qu’un enfant. Cette démarche suppose néanmoins le consentement de l’adopté majeur et un jugement. Elle engage aussi durablement, puisque l’adopté devient héritier réservataire.

    L’assurance-vie

    L’assurance-vie échappe aux règles classiques de la succession, dans certaines limites. Vous pouvez ainsi désigner un bel-enfant ou un partenaire de PACS comme bénéficiaire, sans passer par le testament. Pour les sommes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite en outre d’un abattement spécifique avant taxation. C’est souvent le moyen le plus souple de rééquilibrer la transmission entre les enfants de chacun. Encore faut-il rédiger la clause bénéficiaire avec précision, pour éviter toute ambiguïté au moment du décès.

    Comment organiser la transmission en famille recomposée ?

    La donation-partage conjonctive

    La donation-partage permet de répartir de son vivant tout ou partie de ses biens entre ses enfants, avec des valeurs figées au jour de l’acte. Dans une famille recomposée, des époux peuvent réaliser une donation-partage conjonctive qui inclut aussi les enfants de chacun. Chaque enfant ne reçoit cependant que des biens de son propre parent, ou des biens communs. Ce montage apaise souvent les relations, car chacun connaît sa part. L’équilibre entre les enfants se décide ainsi en famille, avec l’aide du notaire.

    Le choix du régime matrimonial

    Le régime matrimonial influence directement ce que recevra le conjoint survivant. Une communauté universelle avec attribution intégrale protège fortement le survivant, mais elle prive temporairement les enfants de toute succession. En présence d’enfants non communs, ceux-ci peuvent d’ailleurs exercer une action en retranchement pour récupérer leur réserve. Un changement de régime mérite donc une étude préalable. À l’inverse, la séparation de biens clarifie les patrimoines de chacun, ce qui facilite souvent le règlement de la succession.

    Anticiper le sort du logement

    Le logement concentre souvent l’essentiel du patrimoine du couple. Pour éviter que le conjoint survivant doive vendre afin de désintéresser les enfants de l’autre, plusieurs pistes existent. Un achat en démembrement croisé peut par exemple garantir à chacun l’usage du bien jusqu’à son décès. Une assurance-vie peut aussi financer le rachat des parts des héritiers. Enfin, le survivant peut financer une soulte grâce à un prêt adossé à un autre bien. Nos pages consacrées à l’optimisation et la transmission détaillent ces solutions.

    Une transmission en famille recomposée se prépare tôt

    Les règles légales correspondent rarement à la volonté d’une famille recomposée. Laissées telles quelles, elles écartent les beaux-enfants, fragilisent le conjoint et favorisent les indivisions conflictuelles. Testament, donation entre époux, adoption simple, assurance-vie ou donation-partage conjonctive permettent pourtant de corriger ces effets. L’essentiel consiste à combiner ces outils selon votre situation, puis à en parler ouvertement avec vos proches. Un échange avec un conseiller et un notaire reste ensuite le meilleur moyen de sécuriser vos choix.

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    FAQ – transmission en famille recomposée

    1. Mon bel-enfant peut-il hériter de moi ?

    Pas sans démarche de votre part. Il faut un testament, une donation, une assurance-vie ou une adoption simple.

    2. Quels droits paie un bel-enfant non adopté ?

    Il est taxé comme un tiers, au taux de 60 % après un faible abattement, sauf exceptions prévues par la loi.

    3. Le conjoint survivant peut-il rester dans le logement ?

    Il dispose d’un droit d’occupation gratuit pendant un an, puis d’un droit viager d’habitation, sauf volonté contraire exprimée par testament authentique.

    4. Peut-on avantager ses beaux-enfants autant que ses enfants ?

    Seulement dans la limite de la quotité disponible, sauf adoption simple, qui fait du bel-enfant un héritier à part entière.

    5. Le partenaire de PACS hérite-t-il ?

    Non, sauf testament. Il est en revanche exonéré de droits de succession sur ce qu’il reçoit.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

  • Taux d’un prêt hypothécaire : comment est-il fixé et comment l’obtenir au meilleur niveau ?

    Taux d’un prêt hypothécaire : comment est-il fixé et comment l’obtenir au meilleur niveau ?

    Lorsqu’un propriétaire envisage un financement adossé à son bien, une question arrive presque toujours en premier : à quel taux ? Le taux d’un prêt hypothécaire ne figure pourtant sur aucune grille affichée en agence. Chaque prêteur le construit à partir de son propre coût de financement, puis il l’ajuste selon le dossier qu’il étudie. Deux emprunteurs qui demandent le même montant peuvent ainsi recevoir des propositions assez différentes. Comprendre cette mécanique vous aide donc à lire une offre, à la comparer et surtout à repérer les leviers sur lesquels vous gardez la main.

    En un coup d’œil

    Comment se construit le taux d’un prêt hypothécaire ?

    Le coût de la ressource pour le prêteur

    Un établissement de crédit ne prête pas seulement ses propres fonds. Il se refinance lui-même sur les marchés, et ce coût suit la conjoncture. Quand les taux directeurs montent, la ressource devient plus chère et les offres prennent la même direction. À l’inverse, une détente des marchés finit en général par se répercuter sur les emprunteurs, avec quelques mois de décalage. Ce socle échappe totalement à votre dossier, mais il explique pourquoi une même demande n’obtient pas les mêmes conditions d’une année sur l’autre.

    La marge et la prime de risque

    À ce socle, le prêteur ajoute une marge qui rémunère son activité et couvre ses frais de gestion. Il intègre ensuite une prime liée au risque qu’il estime prendre avec vous. C’est précisément cette part qui varie d’un emprunteur à l’autre. Par ailleurs, les prêteurs spécialisés en financement hypothécaire acceptent des profils que les banques traditionnelles écartent souvent : retraités, revenus irréguliers, endettement déjà présent. Cette souplesse a un prix. Un crédit garanti par un bien immobilier affiche donc généralement un taux supérieur à celui d’un crédit immobilier classique.

    Taux nominal, TAEG et taux d’usure

    Le taux nominal ne mesure que le coût des intérêts. Pour comparer deux offres, regardez plutôt le TAEG, c’est-à-dire le taux annuel effectif global. Celui-ci intègre en effet les frais de dossier, les frais de garantie et, le cas échéant, la rémunération de l’intermédiaire. De plus, la loi plafonne ce TAEG avec le taux d’usure, publié chaque trimestre. Aucun prêteur ne peut le dépasser, ce qui limite certaines offres lorsque les frais pèsent lourd. Pour le détail de ces frais, vous pouvez consulter notre article sur le coût réel d’un prêt hypothécaire.

    Quels critères font varier votre taux ?

    La part de la valeur du bien que vous empruntez

    La quotité joue un rôle central. Elle correspond au rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien apporté en garantie. Plus elle reste modérée, plus le prêteur dispose d’une marge de sécurité confortable en cas d’impayé. Ainsi, un emprunt qui représente 40 % de la valeur d’une maison obtiendra en principe de meilleures conditions qu’un financement proche de 70 %. Attention aussi à la valeur nette : un crédit immobilier encore en cours réduit d’autant la garantie réellement disponible.

    Le bien apporté en garantie

    Tous les biens ne rassurent pas le prêteur de la même façon. Une résidence principale bien située, en bon état et facile à revendre constitue une garantie solide. En revanche, une maison isolée ou située dans un marché peu actif inquiète davantage, car sa revente prendrait plus de temps. De même, une hypothèque de premier rang offre plus de sécurité qu’une inscription de rang inférieur, lorsque le bien supporte déjà une autre garantie. Une estimation récente et réaliste évite enfin les mauvaises surprises au moment de l’expertise.

    Votre profil d’emprunteur

    Même avec une garantie immobilière, le prêteur vérifie votre capacité à rembourser. Il regarde notamment la stabilité de vos revenus, votre niveau d’endettement, la tenue de vos comptes et votre âge en fin de prêt. Un dossier clair, avec des revenus réguliers et peu d’incidents bancaires, se négocie naturellement mieux. Pour autant, un profil plus fragile n’empêche pas d’obtenir un financement. Il entraîne simplement une prime de risque plus élevée, que vous pourrez parfois réduire en jouant sur d’autres paramètres.

    La durée, le mode de remboursement et l’objet du prêt

    La durée pèse aussi sur le taux, car un engagement long expose le prêteur à davantage d’incertitudes. Par ailleurs, un prêt amortissable et un prêt in fine ne présentent pas le même risque : dans le second cas, vous ne remboursez le capital qu’à l’échéance. L’usage des fonds compte également. Un investissement ou une restructuration de dettes bien argumentée inspire davantage confiance qu’une demande de trésorerie sans objectif précis.

    CritèrePlutôt favorable au tauxPlutôt pénalisant
    QuotitéMontant modéré au regard de la valeur du bienEmprunt proche de la valeur nette disponible
    BienRésidence bien située, facile à revendreBien isolé ou marché local peu actif
    ProfilRevenus réguliers, comptes bien tenusEndettement élevé, incidents récents
    DuréeEngagement court ou moyenDurée longue, remboursement in fine
    ProjetObjet clair et documentéBesoin de trésorerie peu justifié

    Comment obtenir des conditions plus favorables ?

    Ajuster le montant demandé

    Le levier le plus efficace consiste souvent à revoir le montant. Emprunter un peu moins, ou proposer en garantie un bien de plus grande valeur, améliore aussitôt le rapport entre le prêt et la garantie. Certains propriétaires apportent ainsi un second bien, ce qui renforce la sécurité du prêteur. Avant de fixer votre besoin, il vaut donc la peine de distinguer ce qui est indispensable au projet de ce qui relève de la marge de confort.

    Présenter un dossier complet et cohérent

    Face à un dossier incomplet, un prêteur compense son incertitude par un taux plus prudent. Des justificatifs à jour, une estimation récente du bien et une explication claire du projet facilitent au contraire l’analyse. N’hésitez pas non plus à présenter votre patrimoine dans son ensemble : épargne, placements, autres biens immobiliers. Ces éléments rassurent, même lorsqu’ils ne servent pas directement de garantie.

    Comparer les offres sur leur coût total

    Le marché du prêt hypothécaire reste étroit, et chaque prêteur applique sa propre politique de risque. Comparer plusieurs propositions s’avère donc indispensable. Ne vous arrêtez pas pour autant au taux affiché. Une offre au taux attractif mais chargée en frais peut finalement coûter plus cher. Le TAEG et le coût total du crédit sur toute la durée restent vos meilleurs repères. Un courtier spécialisé connaît en outre les critères de chaque établissement et oriente votre demande vers ceux qui correspondent à votre situation.

    Choisir le type de taux en connaissance de cause

    Avec un taux fixe, vos échéances restent identiques jusqu’au terme du prêt, quelle que soit l’évolution des marchés. Le taux variable peut démarrer plus bas, mais il vous expose à une hausse en cours de route. Pour un financement adossé à votre patrimoine, la visibilité du taux fixe convient en général mieux à une stratégie de long terme. Vous trouverez d’ailleurs un panorama des solutions disponibles sur notre page consacrée au financement patrimonial.

    Le taux d’un prêt hypothécaire se prépare autant qu’il se négocie

    Ce taux combine des éléments qui vous échappent, comme le coût de la ressource, et d’autres sur lesquels vous pouvez agir. La quotité, la qualité du bien, la solidité du dossier et la clarté du projet influencent directement la proposition finale. En pratique, un emprunteur qui prépare sa demande et compare les offres sur leur coût global obtient souvent de meilleures conditions. Une étude personnalisée reste toutefois le seul moyen de connaître le taux réellement accessible pour votre situation.

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    FAQ – taux du prêt hypothécaire

    1. Pourquoi le taux d’un prêt hypothécaire dépasse-t-il souvent celui d’un crédit immobilier classique ?

    Les prêteurs hypothécaires acceptent des profils et des projets plus variés. Cette prise de risque supplémentaire se traduit par une marge plus importante.

    2. Le taux est-il fixe ou variable ?

    Les deux formules existent selon les prêteurs. Le taux fixe assure des échéances stables, alors que le taux variable suit l’évolution des marchés.

    3. Quelle différence entre le taux nominal et le TAEG ?

    Le taux nominal ne couvre que les intérêts. Le TAEG ajoute les frais de dossier, de garantie et d’intermédiation, ce qui en fait le bon outil de comparaison.

    4. Peut-on renégocier un prêt hypothécaire en cours ?

    Oui, auprès du prêteur actuel ou par un refinancement ailleurs. L’opération n’a d’intérêt que si le gain dépasse les frais de remboursement anticipé et de nouvelle garantie.

    5. Le taux d’usure s’applique-t-il au prêt hypothécaire ?

    Oui. Le TAEG de l’offre ne peut pas dépasser le seuil légal en vigueur pour la catégorie de prêt concernée, révisé chaque trimestre.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

  • Sortir d’une indivision successorale sans vendre : quelles solutions pour racheter la part des autres héritiers ?

    Sortir d’une indivision successorale sans vendre : quelles solutions pour racheter la part des autres héritiers ?

    Après un décès, la maison familiale appartient souvent à plusieurs héritiers à la fois. Tant que le partage n’a pas eu lieu, ils sont en indivision : chacun détient une quote-part du bien, sans pouvoir en disposer seul. Cette situation fonctionne tant que tout le monde est d’accord. Mais lorsqu’un frère veut vendre et qu’une sœur veut garder la maison, les blocages arrivent vite. Bonne nouvelle : la loi prévoit que personne n’est obligé de rester en indivision. Voyons comment sortir d’une indivision sans vendre, en rachetant la part des autres héritiers et en finançant ce rachat.

    En un coup d’œil

    Pourquoi l’indivision successorale finit souvent par bloquer

    Des décisions qui demandent l’accord de plusieurs héritiers

    En indivision, les décisions importantes ne se prennent pas seul. Certains actes de gestion courante relèvent d’une majorité des deux tiers des droits. En revanche, la vente du bien exige en principe l’accord de tous. Concrètement, un seul héritier opposé peut donc bloquer une vente amiable. À l’inverse, celui qui souhaite garder le bien ne peut pas imposer sa décision aux autres.

    Des charges et des tensions qui s’accumulent

    Par ailleurs, le bien continue de générer des frais : taxe foncière, assurance, entretien, parfois travaux. Chaque indivisaire doit y contribuer à hauteur de sa part. Quand l’un d’eux occupe la maison, une indemnité d’occupation peut aussi être réclamée par les autres. Avec le temps, ces questions d’argent pèsent sur les relations familiales. C’est souvent à ce moment que la sortie de l’indivision devient une priorité.

    Comment sortir d’une indivision en conservant le bien ?

    Le partage amiable avec attribution du bien

    La voie la plus simple reste le partage amiable devant notaire. Les héritiers s’entendent pour attribuer le bien à l’un d’entre eux. Celui-ci verse alors aux autres une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent qui compense la valeur de leurs parts. L’acte de partage fixe la valeur du bien, le montant de chaque soulte et les modalités de paiement. Cette solution suppose toutefois un accord de tous sur le prix retenu.

    Le rachat des parts d’un ou plusieurs indivisaires

    Un héritier peut aussi racheter uniquement les parts de ceux qui souhaitent partir. Le bien reste alors en indivision entre les héritiers restants, mais avec moins de participants. Cette étape intermédiaire suffit parfois à débloquer la situation. De plus, les indivisaires disposent d’un droit de préemption si l’un d’eux veut céder sa part à une personne extérieure à la famille.

    Quand l’accord est impossible

    Si aucun accord ne se dessine, un héritier peut demander le partage judiciaire. Le juge peut alors ordonner la vente aux enchères du bien, appelée licitation. Cette issue est longue, coûteuse et se fait rarement au meilleur prix. Certains héritiers, comme celui qui habite le logement, peuvent toutefois demander une attribution préférentielle. Dans tous les cas, mieux vaut chercher une solution amiable avant d’en arriver là.

    Partage amiable

    • Délai : Plus rapide.
    • Coût : Maîtrisé.
    • Bien : Attribué à un héritier contre soulte.

    Partage judiciaire

    • Délai : Souvent long.
    • Coût : Élevé.
    • Bien : Vente aux enchères possible.

    Comment financer le rachat des parts ?

    Évaluer le besoin réel

    Le montant à financer correspond aux parts des autres héritiers, auxquelles s’ajoutent les frais de l’acte et le droit de partage. Faites d’abord estimer le bien par un professionnel pour fonder la discussion sur une valeur objective. Ensuite, vérifiez votre propre épargne et vos revenus. Enfin, tenez compte des charges du bien, que vous assumerez seul une fois devenu propriétaire unique.

    Le prêt garanti par le bien

    Lorsque l’épargne ne suffit pas, un financement adossé à l’immobilier peut prendre le relais. Le prêt est signé en même temps que l’acte de partage, et la garantie porte sur le bien qui vous est attribué. Cette solution intéresse notamment les héritiers aux revenus modestes, mais dont le patrimoine permet de rassurer le prêteur. Notre article sur le financement d’un rachat de soulte détaille ce mécanisme. Vous trouverez aussi les autres solutions sur notre page financement patrimonial.

    Mobiliser un autre bien

    Un héritier déjà propriétaire de sa résidence peut également utiliser ce bien comme garantie. Il conserve alors la maison familiale libre de toute inscription. Ce choix dépend de la valeur de chaque bien, de l’éventuel crédit en cours et de vos projets à long terme. Par exemple, si vous envisagez de revendre la maison familiale dans quelques années, cette option facilitera la future vente. Une étude comparée des deux montages vous aidera à trancher.

    Sortir d’une indivision sans vendre : une décision à préparer ensemble

    Rester en indivision n’est jamais une obligation. Le partage amiable, le rachat des parts et un financement bien construit permettent de conserver la maison familiale tout en respectant les droits de chacun. Pour autant, la réussite tient surtout au dialogue entre héritiers et à une estimation sérieuse du bien. En anticipant le financement dès les premiers échanges, vous évitez qu’une négociation constructive ne se termine devant le juge.

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    FAQ – sortir d’une indivision

    1. Peut-on être forcé de rester en indivision ?

    Non. Tout indivisaire peut demander le partage, sauf convention d’indivision ou décision de justice contraire.

    2. Qu’est-ce qu’une soulte ?

    C’est la somme versée par l’héritier qui reçoit le bien pour compenser la part des autres héritiers.

    3. Un seul héritier peut-il bloquer la vente ?

    En amiable, oui, car la vente exige en principe l’unanimité. Le partage judiciaire permet toutefois de sortir du blocage.

    4. Peut-on financer le rachat des parts par un prêt ?

    Oui. Un prêt garanti par le bien attribué ou par un autre bien immobilier peut financer la soulte.

    5. Quels frais prévoir pour sortir d’une indivision ?

    Les émoluments du notaire, le droit de partage et, en cas de prêt, les frais de garantie.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

  • Avance sur assurance-vie ou rachat partiel : comment obtenir des liquidités sans casser son contrat ?

    Avance sur assurance-vie ou rachat partiel : comment obtenir des liquidités sans casser son contrat ?

    Votre épargne dort sur une assurance-vie, et un besoin d’argent se présente : des travaux, un coup de pouce à un enfant, une dépense imprévue. Faut-il pour autant toucher au contrat ? Deux solutions s’offrent à vous. Le rachat partiel retire définitivement une partie de l’épargne. L’avance sur assurance-vie, elle, fonctionne comme un prêt consenti par l’assureur, sans réduire le capital placé. Les deux mécanismes n’ont ni les mêmes coûts, ni les mêmes conséquences fiscales. Mieux vaut donc les comparer avant de remplir le moindre formulaire.

    En un coup d’œil

    Comment fonctionne une avance sur assurance-vie ?

    Un prêt accordé par votre assureur

    L’avance est une somme que l’assureur vous prête en prenant votre contrat comme garantie. Votre épargne reste investie et continue de produire des intérêts ou des plus-values. En contrepartie, vous payez des intérêts sur la somme avancée, à un taux fixé par l’assureur. Vous remboursez ensuite l’avance en une fois ou progressivement, selon les conditions prévues. À défaut de remboursement, l’assureur la déduit du capital au dénouement du contrat.

    Un montant et une durée encadrés

    L’assureur ne prête jamais la totalité de l’épargne. Le montant maximal correspond à une fraction de la valeur du contrat, variable selon les supports détenus. Elle est souvent plus faible sur les unités de compte, dont la valeur fluctue. La durée est également limitée, avec une possibilité de renouvellement dans certains contrats. Enfin, l’avance n’est pas un droit : l’assureur peut la refuser, et certains contrats ne la proposent pas du tout.

    Pas de fiscalité au moment de l’avance

    Comme il ne s’agit pas d’un retrait, l’avance ne déclenche en principe aucune imposition. Votre contrat garde son antériorité fiscale, et les versements restent entièrement pris en compte pour la transmission. Cet avantage explique l’intérêt de la formule pour un besoin temporaire. Attention toutefois : une avance qui n’est jamais remboursée peut être requalifiée en rachat par l’administration fiscale.

    Le rachat partiel : un retrait définitif

    Récupérer une partie de son épargne

    Le rachat partiel consiste à retirer une somme du contrat, sans le clôturer. L’argent vous appartient alors définitivement, et vous n’avez rien à rembourser. Cependant, le capital placé diminue d’autant, ce qui réduit les gains futurs. De plus, le montant retiré sort du cadre de transmission avantageux de l’assurance-vie. Il rejoindra donc votre succession classique s’il n’est pas dépensé. Ce point mérite réflexion lorsque le contrat sert à protéger vos proches.

    Seule la part de gains est imposée

    Chaque retrait contient une part de capital versé et une part d’intérêts. Seule cette seconde part est imposable, avec des prélèvements sociaux. Après huit ans de détention, un abattement annuel s’applique sur les gains retirés. Dans de nombreux cas, un rachat partiel sur un contrat ancien coûte donc peu en impôt. En revanche, sur un contrat récent, la fiscalité peut peser davantage.

    Avance

    • Nature : Prêt de l’assureur.
    • Épargne : Reste intégralement placée.
    • Coût : Intérêts versés à l’assureur.
    • Fiscalité : Aucune au moment de l’avance.

    Rachat partiel

    • Nature : Retrait définitif.
    • Épargne : Diminue du montant retiré.
    • Coût : Gains futurs perdus.
    • Fiscalité : Impôt sur la part de gains.

    Avance ou rachat : quelle solution choisir ?

    L’avance pour un besoin temporaire

    L’avance convient bien lorsque vous attendez une rentrée d’argent prochaine : vente d’un bien, prime, héritage ou remboursement d’un prêt familial. Elle évite de désinvestir au mauvais moment, notamment sur des supports en baisse. Elle permet aussi de préserver un contrat ouvert de longue date, dont l’antériorité fiscale a de la valeur. Pour autant, il faut comparer le taux de l’avance avec le rendement attendu du contrat.

    Le rachat pour un besoin durable

    Si la somme ne reviendra pas sur le contrat, le rachat partiel reste plus simple. Il évite de payer des intérêts pendant des années pour une dépense définitive. C’est souvent le cas pour un complément de revenus à la retraite ou une aide versée à un enfant. Dans ce cas, des rachats réguliers et calibrés permettent d’optimiser l’abattement annuel sur les gains. Vous lissez ainsi la fiscalité sur plusieurs années, tout en laissant le reste de l’épargne travailler.

    D’autres solutions à envisager

    Lorsque le besoin dépasse ce que le contrat permet, d’autres financements existent. Un crédit lombard s’appuie par exemple sur un portefeuille de placements. Un propriétaire peut aussi mobiliser la valeur de son bien immobilier. La page optimisation et transmission rappelle enfin le rôle de l’assurance-vie dans une stratégie de transmission.

    L’avance sur assurance-vie, une solution souple à utiliser avec méthode

    Pour un besoin ponctuel, l’avance sur assurance-vie permet d’obtenir des liquidités sans casser son contrat ni payer d’impôt immédiat. Le rachat partiel reste préférable pour une dépense définitive, surtout sur un contrat de plus de huit ans. Dans les deux cas, le bon choix dépend du montant, de la durée du besoin et de la place du contrat dans votre transmission. Un échange avec un conseiller vous aidera à arbitrer entre ces options.

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    FAQ – avance sur assurance-vie

    1. Tous les contrats d’assurance-vie proposent-ils une avance ?

    Non. L’avance dépend des conditions du contrat, et l’assureur reste libre de l’accorder ou non.

    2. Combien peut-on obtenir avec une avance ?

    Une fraction de l’épargne, fixée par l’assureur. Elle varie selon les supports du contrat.

    3. L’avance est-elle imposable ?

    Non, tant qu’elle reste un prêt remboursé. Une avance jamais remboursée peut cependant être requalifiée en rachat.

    4. Un rachat partiel ferme-t-il le contrat ?

    Non. Le contrat reste ouvert et conserve son antériorité fiscale pour les sommes restantes.

    5. Que devient une avance non remboursée au décès ?

    L’assureur la déduit, avec ses intérêts, du capital versé aux bénéficiaires.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

  • Droits de succession : comment les payer quand l’héritage est surtout immobilier ?

    Droits de succession : comment les payer quand l’héritage est surtout immobilier ?

    Hériter d’une maison ou d’un appartement ne signifie pas disposer de liquidités. C’est même souvent l’inverse : l’héritage se compose surtout d’immobilier, alors que l’administration fiscale attend un règlement en argent. Beaucoup d’héritiers se demandent alors comment payer les droits de succession sans vendre précipitamment le bien familial. Des solutions existent pourtant, du paiement étalé au financement adossé au patrimoine reçu. Encore faut-il les connaître à temps, car les délais de déclaration sont courts. Voici les options à examiner, dans l’ordre où elles se présentent généralement.

    En un coup d’œil

    Quand et comment faut-il payer les droits de succession ?

    Un délai court après le décès

    Les héritiers doivent déposer la déclaration de succession dans les six mois qui suivent le décès, lorsque celui-ci survient en France métropolitaine. Les droits sont normalement payés au moment du dépôt. En cas de retard, des intérêts s’ajoutent, puis des majorations. Six mois passent vite, surtout quand il faut rassembler les documents, faire estimer les biens et s’accorder entre héritiers. Il vaut donc mieux poser la question du financement dès les premières semaines.

    Ce que les comptes du défunt peuvent déjà couvrir

    Avant de chercher d’autres ressources, vérifiez les sommes disponibles dans la succession. Les héritiers peuvent en effet demander à la banque du défunt de régler les droits directement à partir de ses comptes, dans la limite des fonds présents. De plus, les capitaux d’une assurance-vie sont versés aux bénéficiaires selon des règles fiscales propres. Ces sommes peuvent donc aider à faire face aux droits, même si elles ne font pas partie de la succession au sens strict.

    Étaler ou différer le paiement : les solutions prévues par l’administration

    Le paiement fractionné

    Sur demande, l’administration peut accepter que les droits soient réglés en plusieurs versements, sur une période de plusieurs années. Ce paiement fractionné donne de l’air aux héritiers qui attendent la vente d’un bien ou des revenus réguliers. En contrepartie, il génère des intérêts et suppose de fournir des garanties, souvent une hypothèque sur un bien de la succession. La demande se formule au moment du dépôt de la déclaration.

    Le paiement différé

    Le paiement différé concerne surtout les successions comportant un démembrement de propriété. Par exemple, un enfant reçoit la nue-propriété d’un bien dont le parent survivant conserve l’usufruit. Dans ce cas, il peut demander à reporter le paiement de ses droits jusqu’au décès de l’usufruitier, augmenté d’un court délai. Là encore, des intérêts sont dus et des garanties sont exigées. Ce dispositif évite de payer immédiatement pour un bien dont on n’a pas encore l’usage.

    Paiement fractionné

    • Principe : Plusieurs versements étalés dans le temps.
    • Pour qui : Tout héritier, sur demande.
    • Contrepartie : Intérêts et garanties.

    Paiement différé

    • Principe : Report du paiement à une date ultérieure.
    • Pour qui : Surtout les héritiers en nue-propriété.
    • Contrepartie : Intérêts et garanties.

    Trouver des liquidités sans vendre le bien hérité

    Vendre ou conserver : bien poser le choix

    La vente d’un bien de la succession reste la solution la plus directe. Pourtant, elle se décide rarement en quelques semaines. Les héritiers peuvent souhaiter garder la maison familiale, attendre un meilleur moment pour vendre ou louer le bien. Par ailleurs, une vente pressée se fait souvent à un prix décevant. Il faut donc comparer le coût d’une vente rapide avec celui d’un financement temporaire.

    Le financement adossé au patrimoine

    Un héritier propriétaire peut obtenir un prêt garanti par un bien immobilier pour régler sa part des droits. La garantie peut porter sur sa propre résidence ou sur un bien qui lui revient seul après le partage. Ce type de crédit présente un intérêt lorsque les revenus sont modestes au regard de la somme à payer, mais que le patrimoine est solide. Vous trouverez les principales solutions sur notre page financement patrimonial. Une étude du dossier permet ensuite de vérifier la faisabilité et le coût total.

    Le cas des biens restés en indivision

    Lorsque le bien appartient encore à plusieurs héritiers, toute garantie posée sur l’ensemble suppose leur accord. Les situations deviennent alors plus délicates si l’un d’eux souhaite vendre et les autres non. Dans ce cas, mieux vaut clarifier rapidement les intentions de chacun avant de solliciter un financement. Un partage ou un rachat de parts peut aussi simplifier le montage.

    Payer les droits de succession sans brader le patrimoine reçu

    Un héritage composé surtout d’immobilier n’oblige pas à vendre dans l’urgence. Les fonds du défunt, l’assurance-vie, le paiement fractionné ou différé et le financement adossé à un bien offrent plusieurs voies. Chacune a un coût, des conditions et un calendrier propres. L’essentiel consiste à anticiper dès les premières semaines, avec le notaire et un conseiller, pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

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    FAQ – payer les droits de succession

    1. Dans quel délai faut-il payer les droits de succession ?

    En principe lors du dépôt de la déclaration, soit dans les six mois suivant un décès survenu en France métropolitaine.

    2. Peut-on étaler le paiement des droits ?

    Oui, sur demande. Le paiement fractionné génère toutefois des intérêts et exige des garanties.

    3. Les comptes du défunt peuvent-ils servir à payer ?

    Oui. Les héritiers peuvent demander à la banque de régler les droits sur les fonds disponibles du défunt.

    4. Peut-on emprunter pour régler ses droits de succession ?

    Oui. Un héritier propriétaire peut notamment recourir à un prêt garanti par un bien immobilier.

    5. Que se passe-t-il en cas de retard de paiement ?

    Des intérêts de retard s’appliquent, puis des majorations si le retard se prolonge.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

  • SCPI en nue-propriété : fonctionnement et intérêt pour un investisseur patrimonial

    SCPI en nue-propriété : fonctionnement et intérêt pour un investisseur patrimonial

    Investir en pierre-papier sans percevoir de loyers pendant plusieurs années peut sembler paradoxal. Pourtant, cette stratégie séduit de plus en plus d’investisseurs patrimoniaux. Le principe des SCPI en nue-propriété est simple : vous achetez des parts avec une décote, vous renoncez temporairement aux revenus, puis vous récupérez la pleine propriété à une date fixée à l’avance. Ce montage répond à des objectifs précis, souvent fiscaux, et ne convient pas à tous les profils. Avant de vous lancer, il faut donc bien comprendre son fonctionnement, ses atouts et ses limites.

    En un coup d’œil

    Comment fonctionnent les SCPI en nue-propriété ?

    Le démembrement temporaire des parts

    Une part de SCPI peut être divisée en deux droits distincts. L’usufruit donne droit aux revenus distribués par la société. La nue-propriété, elle, correspond au capital, sans les revenus qui y sont attachés. Dans un démembrement temporaire, ces deux droits sont séparés pendant une durée fixée au contrat, généralement de plusieurs années. À l’échéance, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts.

    Un prix d’achat réduit

    Puisque vous renoncez aux revenus, vous ne payez pas les parts à leur pleine valeur. La décote dépend surtout de la durée du démembrement et du rendement attendu de la SCPI. Plus la période est longue, plus le prix de la nue-propriété diminue. En face, un usufruitier achète le droit aux revenus pour la même durée. Il s’agit souvent d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’un investisseur en quête de revenus immédiats.

    Nu-propriétaire

    • Paie : La nue-propriété, avec décote.
    • Perçoit : Aucun revenu pendant la durée.
    • Récupère : La pleine propriété à l’échéance.

    Usufruitier

    • Paie : Le droit aux revenus pour une durée fixe.
    • Perçoit : Les distributions de la SCPI.
    • Récupère : Rien à l’échéance, son droit s’éteint.

    Quels avantages pour un investisseur patrimonial ?

    Aucun revenu imposable pendant la période

    C’est l’argument le plus souvent mis en avant. Comme vous ne percevez aucun revenu, vous n’ajoutez rien à vos revenus fonciers ni à votre impôt. Pour un contribuable déjà fortement imposé, l’intérêt est réel. En effet, des loyers de SCPI en pleine propriété supportent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Pour en savoir plus sur ce point, notre article sur la fiscalité de la SCPI détaille les règles applicables.

    Une reconstitution de la pleine propriété sans fiscalité

    À la fin du démembrement, vous retrouvez des parts en pleine propriété sans payer d’impôt sur ce gain. La différence entre le prix payé et la valeur de la pleine propriété correspond pourtant à un enrichissement. Par ailleurs, les parts détenues en nue-propriété n’entrent pas dans votre patrimoine taxable à l’IFI, puisque c’est l’usufruitier qui les déclare. Pour un patrimoine important, ce double avantage peut peser dans la décision.

    Préparer un besoin de revenus futur

    Cette stratégie convient bien à un investisseur qui n’a pas besoin de revenus aujourd’hui, mais qui en aura demain. Un cadre de cinquante ans peut, par exemple, caler l’échéance sur son départ à la retraite. Il percevra alors des revenus au moment où sa pension remplacera son salaire. Pour découvrir d’autres pistes, la page investissements immobiliers présente les principales stratégies de pierre-papier et d’immobilier locatif.

    Quelles limites et quels points de vigilance ?

    Un capital qui n’est pas garanti

    La décote ne protège pas contre une baisse de la valeur des parts. Si le prix de la SCPI recule pendant le démembrement, la pleine propriété récupérée vaudra moins que prévu. Les dernières années ont d’ailleurs montré que certaines SCPI pouvaient corriger leur valeur. Il faut donc choisir la société avec soin : qualité du patrimoine, taux d’occupation, diversification et solidité de la société de gestion.

    Une liquidité très réduite

    Revendre une nue-propriété avant l’échéance reste difficile. Le marché secondaire de ces parts est étroit, et les acheteurs se font rares. En pratique, il faut considérer cet argent comme immobilisé jusqu’à la fin du démembrement. Cet investissement s’adresse donc à des épargnants qui disposent déjà d’une épargne de précaution suffisante. Choisissez aussi une durée cohérente avec vos projets, pour ne pas devoir vendre dans l’urgence.

    Des frais à intégrer au calcul

    Enfin, les frais de souscription s’appliquent aussi sur la nue-propriété. Ils pèsent sur la performance, surtout pour les durées courtes. Comparez donc le rendement implicite de la décote avec celui d’autres placements de même durée avant de vous décider. Demandez également à la société de gestion comment elle calcule la décote proposée. Deux offres de durée identique peuvent en effet afficher des écarts sensibles.

    Les SCPI en nue-propriété, un outil pertinent pour des objectifs précis

    Acheter des parts de SCPI en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir son impôt ni son IFI pendant plusieurs années. Pour autant, ce montage suppose de renoncer aux revenus, d’accepter une faible liquidité et de supporter le risque d’une baisse des parts. Il convient surtout aux investisseurs bien imposés, sans besoin de revenus immédiat et avec un horizon clairement défini. Une étude de votre situation permet de vérifier s’il s’intègre réellement dans votre stratégie.

    Contacter un conseiller

    FAQ – SCPI en nue-propriété

    1. Perçoit-on des revenus avec des SCPI en nue-propriété ?

    Non. Les revenus reviennent à l’usufruitier jusqu’à la fin du démembrement prévu au contrat.

    2. Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?

    L’usufruit s’éteint et vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans formalité particulière.

    3. Les parts en nue-propriété entrent-elles dans l’IFI ?

    En principe non. C’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts pendant la durée du démembrement.

    4. Le capital investi est-il garanti ?

    Non. La valeur des parts peut baisser pendant la période, comme pour toute SCPI détenue en pleine propriété.

    5. Peut-on revendre ses parts avant l’échéance ?

    C’est possible, mais difficile. Il vaut mieux prévoir de conserver les parts jusqu’à la fin du démembrement.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

  • Donation-partage : pourquoi la privilégier pour transmettre ses biens immobiliers ?

    Donation-partage : pourquoi la privilégier pour transmettre ses biens immobiliers ?

    Transmettre une maison ou un appartement à ses enfants soulève vite des questions délicates. Qui reçoit quoi ? Comment éviter qu’un enfant se sente lésé ? Et que vaudra le bien le jour de la succession ? Parmi les outils prévus par le droit français, la donation-partage répond précisément à ces inquiétudes. Elle permet de répartir vos biens de votre vivant, en accord avec vos enfants, et de figer leur valeur au jour de l’acte. Pour un patrimoine surtout immobilier, cet avantage change beaucoup de choses. Voici comment elle fonctionne, ce qu’elle apporte et dans quels cas elle mérite d’être privilégiée.

    En un coup d’œil

    Qu’est-ce qu’une donation-partage ?

    Une donation et un partage réalisés dans le même acte

    Une donation simple transmet un bien à un bénéficiaire, sans organiser la répartition entre héritiers. La donation-partage va plus loin. Elle réalise en une seule fois la transmission et le partage anticipé de tout ou partie de vos biens entre vos héritiers présomptifs, le plus souvent vos enfants. Chacun reçoit son lot, défini à l’avance, et le partage est considéré comme définitif. Ainsi, les biens donnés ne seront plus à répartir au moment de votre décès.

    Un acte encadré par le notaire

    Ce type de donation passe obligatoirement par un acte notarié. Tous les enfants doivent y participer et accepter le partage proposé. Le notaire vérifie l’équilibre des lots, évalue les biens et calcule les droits de donation. Par ailleurs, il peut prévoir des clauses de protection pour le donateur, comme une réserve d’usufruit ou une interdiction de vendre sans son accord. Ce formalisme a un coût, mais il apporte une sécurité juridique que la donation simple n’offre pas.

    Pourquoi ce partage anticipé protège mieux l’équilibre familial

    Des valeurs figées au jour de l’acte

    C’est son atout majeur. Lors d’une donation simple, le bien reçu doit en principe être « rapporté » à la succession pour sa valeur au jour du décès. Si une maison donnée a pris beaucoup de valeur, l’enfant qui l’a reçue peut alors devoir une compensation à ses frères et sœurs. Avec ce partage anticipé, au contraire, les biens sont évalués une fois pour toutes au jour de l’acte. L’évolution ultérieure des prix ne remet donc pas en cause l’égalité décidée ensemble.

    Moins de risques de conflit au moment de la succession

    Le partage étant accepté par tous les enfants, il devient difficile à contester plus tard. De plus, chacun connaît sa part et peut disposer librement de son lot, sauf clause contraire. Cette clarté évite bien des tensions, notamment lorsqu’un bien unique et indivisible fait l’objet de convoitises. En pratique, de nombreuses familles choisissent cette formule justement pour régler la question pendant que les parents peuvent encore l’expliquer et l’arbitrer.

    Donation simple

    • Valeur retenue : Valeur au jour du décès, en principe.
    • Partage : Réalisé plus tard, lors de la succession.
    • Risque : Déséquilibre si le bien prend de la valeur.

    Donation-partage

    • Valeur retenue : Valeur au jour de l’acte.
    • Partage : Définitif dès la signature.
    • Risque : Plus faible, car accepté par tous.

    Les mêmes avantages fiscaux qu’une donation

    Sur le plan fiscal, ce partage anticipé bénéficie des abattements applicables aux donations en ligne directe. Chaque parent peut transmettre à chaque enfant en franchise de droits jusqu’au plafond légal, renouvelable tous les quinze ans. Au-delà, les droits se calculent selon le barème habituel. En revanche, l’acte supporte un droit de partage en plus des émoluments du notaire. Une simulation permet de mesurer ce coût par rapport aux économies attendues.

    Comment l’adapter à un patrimoine immobilier ?

    Donner la nue-propriété et garder l’usufruit

    Beaucoup de parents souhaitent transmettre sans quitter leur logement ni perdre les loyers d’un bien locatif. La formule avec réserve d’usufruit répond à ce besoin. Vos enfants reçoivent la nue-propriété, tandis que vous conservez l’usage du bien ou ses revenus. Les droits sont alors calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, qui dépend de votre âge. Au décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires.

    Équilibrer les lots avec une soulte

    Un patrimoine immobilier se découpe rarement en parts parfaitement égales. Pour compenser, l’acte peut prévoir qu’un enfant verse une soulte à ses frères et sœurs. Le parent peut aussi compléter un lot avec une somme d’argent. Cette souplesse permet d’attribuer la maison familiale à un enfant, et un appartement ou des liquidités aux autres. Pour explorer les autres leviers de transmission, consultez notre page optimisation et transmission.

    Inclure les petits-enfants

    Le partage peut aussi être transgénérationnel. Avec l’accord de vos enfants, une partie des biens peut ainsi aller directement à vos petits-enfants. Cette option intéresse les familles dont les enfants disposent déjà d’un patrimoine confortable. Elle évite surtout une double transmission et donc une double taxation à terme. Vos enfants doivent cependant donner leur accord, puisqu’ils renoncent à recevoir eux-mêmes ces biens.

    La donation-partage, un choix réfléchi pour transmettre sereinement

    Pour transmettre des biens immobiliers, ce dispositif offre une sécurité rare : des valeurs figées, un partage accepté par tous et une fiscalité identique à celle des donations. Il demande cependant une vraie réflexion sur l’équilibre des lots, sur vos besoins futurs et sur le coût de l’acte. Avant de vous engager, faites le point sur l’ensemble de votre patrimoine et sur vos revenus à venir. Vous transmettrez ainsi sans fragiliser votre propre situation.

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    FAQ – donation-partage

    1. Tous les enfants doivent-ils accepter le partage ?

    Oui. Chaque enfant doit consentir au partage proposé, ce qui renforce la solidité de l’acte par la suite.

    2. Peut-on continuer à habiter le bien donné ?

    Oui, en conservant l’usufruit. Vos enfants reçoivent alors uniquement la nue-propriété du logement.

    3. La valeur des biens peut-elle être réévaluée au décès ?

    Non, sauf cas particuliers. Les biens restent évalués au jour de l’acte, quelle que soit leur évolution.

    4. Ce type d’acte coûte-t-il plus cher qu’une donation simple ?

    Oui, car il supporte en plus un droit de partage. Ce surcoût reste à comparer avec la sécurité juridique obtenue.

    5. Peut-on faire plusieurs donations-partages ?

    Oui. Un nouvel acte peut compléter le précédent ou intégrer des biens acquis depuis.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

  • Peut-on vendre un bien hypothéqué ? Démarches, mainlevée et rôle du notaire

    Peut-on vendre un bien hypothéqué ? Démarches, mainlevée et rôle du notaire

    Vous avez souscrit un prêt garanti par votre maison ou votre appartement, et vous envisagez aujourd’hui de le céder ? La question revient souvent en rendez-vous : peut-on vendre un bien hypothéqué sans attendre la fin du crédit ? La réponse est oui. L’hypothèque ne bloque pas la vente, elle protège simplement le prêteur jusqu’à son remboursement. En pratique, c’est le notaire qui organise le règlement de la banque au moment de la signature. Encore faut-il connaître les étapes, les frais possibles et les points à vérifier avant de signer un compromis.

    En un coup d’œil

    Peut-on vendre un bien hypothéqué avant la fin du prêt ?

    L’hypothèque ne vous retire pas la propriété

    Une hypothèque est une garantie, pas une saisie. Vous restez propriétaire du logement et vous conservez le droit de le louer, de le donner ou de le vendre. Le prêteur obtient seulement un droit de préférence sur le prix si le bien change de mains. Autrement dit, la banque passe avant les autres créanciers lorsque l’argent de la vente arrive chez le notaire. C’est ce mécanisme qui la rassure, et c’est aussi lui qui rend la vente possible sans son autorisation préalable.

    Ce que la vente déclenche côté crédit

    En revanche, la cession du bien entraîne presque toujours le remboursement du prêt. Le contrat prévoit en général une exigibilité anticipée en cas de vente de l’immeuble donné en garantie. Le capital restant dû est donc prélevé sur le prix de vente avant que le solde ne vous soit versé. Pour l’acquéreur, rien ne change : il achète un logement libre de toute inscription. Pour vous, l’opération revient à solder votre crédit par anticipation avec l’argent de la vente.

    Comment se déroule la vente, étape par étape ?

    Avant le compromis : faire le point avec le prêteur

    Commencez par demander un décompte de remboursement anticipé à votre établissement prêteur. Ce document indique le capital restant dû, les intérêts courus et les éventuelles indemnités prévues au contrat. Il vous permet surtout de vérifier que le prix espéré couvre bien la totalité de la dette. Par ailleurs, relisez les clauses de votre offre de prêt. Certaines prévoient des conditions particulières en cas de vente, notamment sur les délais de préavis ou le calcul des indemnités.

    Le rôle central du notaire

    Au moment de la promesse, le notaire consulte le fichier immobilier et repère l’inscription hypothécaire. Il contacte ensuite la banque pour obtenir le montant exact à rembourser à la date prévue pour l’acte. Le jour de la signature, il encaisse le prix versé par l’acquéreur. Il règle d’abord le prêteur, puis les frais liés à la levée de la garantie, et vous verse enfin le reliquat. Vous n’avez donc pas à avancer les fonds vous-même, ce qui simplifie nettement l’opération.

    La mainlevée de l’hypothèque

    Une fois la banque remboursée, l’inscription doit disparaître du fichier immobilier. C’est l’objet de la mainlevée, un acte notarié qui constate l’accord du créancier pour radier sa garantie. Le notaire s’en charge directement, sur la base de l’attestation de remboursement fournie par le prêteur. Ainsi, l’acquéreur reçoit un bien libre de charges, et votre dossier se trouve définitivement soldé.

    Quels frais et quelles situations particulières anticiper ?

    Indemnités de remboursement anticipé et frais de mainlevée

    Le remboursement par anticipation peut entraîner des indemnités si votre contrat les prévoit. Leur montant et leur mode de calcul dépendent du type de prêt et des conditions signées. De plus, la mainlevée génère des frais : émoluments du notaire, taxes et contribution de sécurité immobilière. Ces frais restent en principe à la charge du vendeur. Il vaut donc mieux les intégrer dès le départ dans votre calcul du montant net que vous percevrez.

    Prix supérieur à la dette

    • Situation : Le cas le plus courant.
    • Déroulé : Le notaire rembourse la banque puis vous verse le solde.
    • À prévoir : Indemnités éventuelles et frais de mainlevée.

    Prix inférieur à la dette

    • Situation : Bien qui a perdu de la valeur ou prêt récent.
    • Déroulé : Vous devez compléter la différence avant la signature.
    • À prévoir : Épargne, autre financement ou négociation avec le prêteur.

    Plusieurs hypothèques sur le même bien

    Un même logement peut garantir plusieurs prêts, souscrits auprès d’établissements différents. Dans ce cas, chaque créancier est remboursé selon le rang de son inscription. Le premier inscrit est payé en priorité, puis le suivant, et ainsi de suite. Cette situation n’empêche pas la vente, mais elle demande une coordination plus fine. Le notaire doit en effet recueillir les décomptes de chaque prêteur avant de fixer la date de l’acte.

    Vendre pour financer un autre projet

    Certains propriétaires vendent un bien hypothéqué pour en racheter un autre ou pour dégager de la trésorerie. D’autres préfèrent conserver leur patrimoine et mobiliser sa valeur autrement. Si vous hésitez entre ces deux options, les solutions présentées dans notre rubrique financement patrimonial peuvent vous aider à comparer. Une étude de votre situation permet ensuite de vérifier laquelle convient le mieux à vos objectifs.

    Vendre un bien hypothéqué : une opération courante, à préparer en amont

    La présence d’une hypothèque ne fait pas obstacle à la vente de votre bien. Le notaire rembourse le prêteur sur le prix, organise la mainlevée et vous verse le solde. Pour autant, mieux vaut anticiper. Un décompte demandé tôt, une lecture attentive du contrat et une estimation réaliste du prix vous évitent les mauvaises surprises. Enfin, si la vente sert à financer un nouveau projet, prenez le temps d’examiner les alternatives avant de vous décider.

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    FAQ – vendre un bien hypothéqué

    1. Faut-il l’accord de la banque pour vendre un bien hypothéqué ?

    Non, la vente reste libre. En revanche, la banque doit être remboursée sur le prix avant la mainlevée de sa garantie.

    2. Qui rembourse le prêt au moment de la vente ?

    Le notaire prélève le capital restant dû sur le prix de vente et le verse directement au prêteur.

    3. Qui paie les frais de mainlevée ?

    En principe, le vendeur. Ces frais sont déduits du prix qui lui revient après la signature.

    4. Que se passe-t-il si le prix ne couvre pas la dette ?

    Le vendeur doit compléter la différence. À défaut, la banque ne donnera pas son accord à la mainlevée.

    5. Des indemnités de remboursement anticipé sont-elles dues ?

    Cela dépend du contrat. Le décompte demandé au prêteur avant la vente vous indique leur montant exact.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

  • Prestation compensatoire : comment la financer sans vendre son logement ?

    Prestation compensatoire : comment la financer sans vendre son logement ?

    Au moment d’un divorce, la prestation compensatoire vient souvent s’ajouter au partage des biens. Lorsqu’elle est fixée en capital, son montant peut être élevé, surtout après un long mariage. Or le conjoint qui la doit ne dispose pas toujours de l’épargne nécessaire. Son patrimoine se résume parfois, pour l’essentiel, au logement dans lequel il souhaite rester. Faut-il alors vendre ? Pas forcément. Plusieurs solutions permettent de financer une prestation compensatoire tout en gardant son bien. Voici comment les envisager sereinement.

    En un coup d’œil

    Prestation compensatoire : de quoi parle-t-on ?

    Une compensation, pas une pension

    La prestation compensatoire vise à compenser la différence de niveau de vie que le divorce crée entre les deux ex-époux. Le juge, ou les époux eux-mêmes dans un divorce par consentement mutuel, en fixent le montant. Plusieurs éléments entrent en compte : la durée du mariage, l’âge, l’état de santé, les revenus, le patrimoine et les droits à la retraite de chacun.

    Capital, versements échelonnés ou rente

    Le principe reste le versement d’un capital. Celui-ci peut prendre la forme d’une somme d’argent ou de l’attribution d’un bien. Si le débiteur ne peut pas tout payer d’un coup, le juge peut étaler les versements, dans la limite de huit ans. La rente viagère, enfin, reste une exception, réservée aux situations où l’âge ou la santé du bénéficiaire ne lui permettent pas de subvenir à ses besoins. À noter : le traitement fiscal diffère selon le mode de paiement retenu. Il est donc utile d’en parler avec votre notaire ou votre avocat.

    Ne pas la confondre avec la soulte

    La soulte sert à équilibrer le partage des biens, par exemple lorsque l’un des époux garde la maison commune. La prestation compensatoire, elle, répond à une autre logique. Dans bien des divorces, les deux s’additionnent pourtant, ce qui alourdit fortement le besoin de financement.

    Pourquoi est-elle difficile à financer sans vendre ?

    Un divorce réduit presque toujours la capacité d’emprunt. Les revenus d’un seul foyer doivent désormais couvrir les charges, et parfois un crédit immobilier encore en cours. De plus, un prêt immobilier classique sert à acheter un bien, pas à payer une somme due à un ex-conjoint. Quant au crédit à la consommation, son montant reste souvent insuffisant.

    Pour les couples qui divorcent après 55 ou 60 ans, la difficulté est encore plus nette. Les banques regardent alors de près l’âge en fin de prêt et le passage à la retraite. Beaucoup de propriétaires se retrouvent ainsi devant un choix qu’ils n’ont pas envie de faire : vendre le logement pour payer.

    Comment financer une prestation compensatoire en gardant son logement ?

    Le prêt hypothécaire

    C’est souvent la solution la plus adaptée. Le prêt s’appuie sur la valeur de votre bien, et non uniquement sur vos revenus. Il permet donc de mobiliser une partie de cette valeur pour régler le capital dû, tout en restant propriétaire. Par ailleurs, il peut couvrir en une seule opération la prestation compensatoire et une éventuelle soulte. Le montant dépend de la valeur du logement, de ce qui reste à rembourser dessus et de votre capacité à assumer les échéances.

    Le regroupement avec trésorerie

    Si vous avez déjà des crédits en cours, un rachat de crédit hypothécaire peut les regrouper et intégrer une enveloppe de trésorerie. Une seule mensualité remplace alors toutes les autres, ajustée à votre nouveau budget. Attention cependant : allonger la durée de remboursement augmente le coût total du crédit.

    L’attribution d’un autre bien

    Lorsque vous possédez plusieurs biens, la prestation peut être réglée en nature. Céder un appartement locatif à votre ex-conjoint, par exemple, évite d’emprunter tout en préservant votre résidence. Cette option se négocie toutefois avec l’autre partie et doit être validée dans la convention ou par le juge.

    Pour découvrir l’ensemble des solutions qui permettent de mobiliser la valeur d’un bien, consultez notre page financement patrimonial.

    Financer une prestation compensatoire sans sacrifier son logement

    Payer une prestation compensatoire n’oblige pas toujours à vendre. Le patrimoine immobilier, notamment la résidence principale, peut servir à obtenir les fonds nécessaires tout en restant chez soi. Le bon montage dépend du montant dû, de la valeur du bien, des crédits en cours et de vos revenus après le divorce. Idéalement, la question du financement se pose avant la signature de la convention ou le jugement. Vous négociez alors en sachant précisément ce que vous pouvez assumer.

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    FAQ – financer une prestation compensatoire

    1. Peut-on payer une prestation compensatoire en plusieurs fois ?

    Oui. Le juge peut autoriser des versements échelonnés, dans la limite de huit ans, si le débiteur ne peut pas payer en une fois.

    2. Une banque prête-t-elle pour payer une prestation compensatoire ?

    Un prêt immobilier classique ne finance pas ce besoin. Un prêt hypothécaire adossé à votre bien peut en revanche s’y prêter.

    3. Peut-on financer en même temps la soulte et la prestation ?

    Oui, un même financement hypothécaire peut couvrir les deux, selon la valeur du bien et votre capacité de remboursement.

    4. Peut-on remplacer la somme d’argent par un bien ?

    Oui, la loi prévoit l’attribution d’un bien en propriété. Cette solution doit être acceptée dans la convention ou décidée par le juge.

    5. La façon de payer change-t-elle la fiscalité ?

    Oui. Le traitement fiscal varie selon que le capital est versé rapidement ou étalé dans le temps. Votre notaire ou votre avocat peut vous éclairer.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Lorsqu’une opération de crédit entraîne la diminution du montant des mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total. Une assurance emprunteur peut être exigée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. L’emprunteur reste libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix, dans les conditions prévues par les articles L.313-30 et suivants du Code de la consommation. Les garanties couvertes ainsi que les conditions d’application figurent dans la notice d’information remise à l’emprunteur lors de la demande d’adhésion. En cas de risque aggravé de santé, les garanties et le tarif doivent être adaptés. Dans ce cadre, les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’appliquent. Plus d’informations sur www.aeras-infos.fr.

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